Smart Metering: Verbrauch in Echtzeit erfassen, um Einsparpotenziale zu definieren
In Deutschland gilt seit dem 1. Dezember 2022 eine neue Heizkostenverordnung, die eine monatliche digitale Erfassung von Heizenergieverbrauch vorschreibt. Mieter müssen regelmäßig über ihren Energieverbrauch informiert werden – und deshalb reicht es nicht mehr, die Verbrauchswerte nur einmal im Jahr physisch abzulesen. Sie müssen digital bzw. per Funk permanent übermittelt werden.
Dieses Verfahren wird auch als Smart Metering bezeichnet – Verbräuche innerhalb einer Immobilie, ganz egal, ob nun Heizung, Warm- oder Kaltwasser werden pro Wohnung oder Einheit digital erfasst und an den jeweiligen Messdienstleister übermittelt, damit dieser dann am Ende eines Jahres eine entsprechende Heiz- und/oder Wasserkostenrechnung erstellen kann. Diese Abrechnung ist Teil der Betriebskostenabrechnung, die jeder Mieter einmal im Jahr erhält. Hausverwaltungen arbeiten in der Regel mit einem der großen Messdienstleister in Deutschland zusammen – Techem, Ista, Brunata-Metrona oder Minol –, die sich 80 Prozent des gesamten Marktvolumens teilen.
Das Ziel von Smart Metering ist es, den Verbrauch von Heizenergie und Wasser in Echtzeit zu erfassen, um den Energieverbrauch zu senken. Indem der Verbrauch permanent überwacht wird, können Mieter und Hausverwaltungen gezielt Einsparpotentiale identifizieren und Maßnahmen zur Senkung des Energieverbrauchs ergreifen. Darüber hinaus können Fehler und Störungen schneller erkannt und behoben werden, was wiederum die Energieeffizienz von Gebäuden erhöht und zu einer höheren Betriebssicherheit führt.
Insgesamt bietet Smart Metering also zahlreiche Vorteile für Mieter, Hausverwaltungen und auch für die Umwelt. Die neuen gesetzlichen Anforderungen erfordern jedoch eine Anpassung der bisherigen Abrechnungspraktiken und eine Investition in neue Technologien. Durch gezieltes Ausschreibungsmanagement – also die Ausschreibung und Neuvergabe von Verträgen mit den Messdienstleistern – können Hausverwaltungen hier die Kosten für die eigenen Prozesse und die Mieter senken und gleichzeitig die Energieeffizienz ihrer Gebäude steigern.
Ausschreibungsmanagement: Lohnt sich ab 800 Wohnungen aufwärts
Die Messdienstleister schließen in der Regel langfristige Verträge mit den jeweiligen Hausverwaltungen oder Unternehmen der Wohnungswirtschaft ab. Diese wiederum haben oft mit verschiedenen Messdienstleistern Verträge abgeschlossen. So ist aufgrund der Historie oder durch den Kauf von Liegenschaften eine gewisse „Vertragslandschaft“ entstanden. Diese Verträge sind meist über zehn Jahre hinweg gültig. Die Kosten für die Verbrauchserfassung und -abrechnung werden auf die Mieter umgelegt. Das heißt, Vermieter oder Verwaltung wählen ihre Messdienstleister aus (oder übernehmen sie gemeinsam mit einem Immobilienbestand), ohne dass dadurch für sie Kosten entstehen. Bislang hatten Verwalter oder Vermieter also wenig Interesse daran, diese Verträge neu auszuschreiben – dies bedeutet für sie Arbeit, aber kurzfristig keinen monetären Nutzen.
Mit der neuen gesetzlichen Anforderung der monatlichen digitalen Erfassung von Heizenergieverbrauch ändert sich das jedoch: In Zukunft müssen Mieter regelmäßig über ihren Verbrauch informiert werden, und das alles soll digitalisiert werden. Für Hausverwaltungen oder Betreibergesellschaft von großen Immobilienbeständen bedeutet dies, dass sie ihre interne Abstimmung und Kommunikation mit den möglicherweise unterschiedlichen Messdienstleistern nicht mehr nur einmal im Jahr zu bewältigen haben, sondern monatlich. Das kostet Zeit und damit Geld.
Mit einem gezielten Ausschreibungsmanagement können insbesondere Hausverwaltungen, die mehrere Immobilien betreuen, dieser Herausforderung gut begegnen – denn ein wichtiges Ziel des Ausschreibungsmanagements ist es, die Anzahl der Dienstleister zu reduzieren. „Alle Messdienstleister werden quasi in einen Ausschreibungstopf geworfen“, sagt Tim Windoffer von Advilo – ein auf Smart Metering spezialisiertes Beratungsunternehmen – „und es wird versucht, einen Dienstleister zu finden, der alle Immobilien betreut und die Heizkostenabrechnung für alle erstellt. Dank dieser Konsolidierung lässt sich Zeit und Geld sparen. Das macht den Prozess der Betriebskostenabrechnung insgesamt deutlich effizienter. Hausverwaltungen müssen dann nicht bei acht unterschiedlichen Dienstleistern tausende Prozesse bedienen, sondern haben einen definierten Prozess innerhalb eines sauberen Rahmenvertrags. Mit dem können sie dann die nächsten zehn Jahre tendenziell erstmal ruhig weiterarbeiten. Und wenn sie ein gewisses Potenzial einbringen, also ab 800 Wohnungen aufwärts, bekommen sie auch deutlich bessere Preise als Hausverwaltungen, die vielleicht nur 10 oder 20 Einheiten betreuen. Das ist unserer Erfahrung nach die Größe, ab der sich ein Ausschreibungsmanagement richtig lohnt.“ Am Ende profitieren also nicht nur die Hausverwaltungen, sondern auch die Mieter.
Ausschreibungsmanagement für Smart Metering: So profitieren Hausverwaltungen und Mieter
- Neue Verträge mit den Messdienstleistern optimieren die operativen Prozesse bei den Hausverwaltungen. Dadurch werden sie günstiger.
- Es gelten neue gesetzliche Anforderungen, die erfüllt werden müssen: Die neue Heizkostenverordnung schreibt eine regelmäßige unterjährige digitale Verbrauchserfassung vor – Smart Metering ist also keine Option mehr, sondern ein Muss.
- Auch die Mieter sparen Kosten – denn mit der Ausschreibung werden die Abrechnungs- und Gerätegebühren deutlich reduziert. Im Schnitt lassen sich 30 bis teilweise sogar 40 Prozent Ersparnis erwirtschaften, die sich auf die Betriebskostenabrechnung für die Mieter auswirken.
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advilo
Als strategische und unabhängige Beratung der Immobilienwirtschaft hat sich advilo darauf spezialisiert, Potenziale rund ums Smart Metering zu identifizieren und Hausverwaltungen dabei zu unterstützen, eine nachhaltige Strategie zu entwickeln. Die Leistungen erstrecken sich dabei vom Ausschreibungsmanagement der Messdienstleistung bis hin zu vollumfänglichen Smart-Metering-Konzepten für ESG und deren Umsetzung.